DAVID LINDAHL

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Cách thức khởi nghiệp và thu lợi nhuận lớn
Bản quyền tiếng Việt © 2009 Công ty Sách Alpha
NHÀ XUẤT BẢN LAO ĐỘNG – XÃ HỘI
Tạo ebook: Tô Hải Triều
Ebook thực hiện dành cho những bạn chưa có điều kiện mua sách.
Ebook miễn phí tại : www.Sachvui.Com
Nếu bạn có khả năng hãy mua sách gốc để ủng hộ tác giả, người dịch và
Nhà Xuất Bản

Mục Lục
Lời giới thiệu
1. ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI: CƠ HỘI KHÔNG
CHỈ CHO TỶ PHÚ
2. CÁCH ĐỌC THỊ TRƯỜNG
3. TRỞ THÀNH NAM CHÂM HÚT THƯƠNG VỤ
4. CÁCH HIỂU MỘT THƯƠNG VỤ
5. TIẾP CẬN LỢI NHUẬN
6. CÁCH THỨC XÁC ĐỊNH SỰ THẬT ĐẰNG SAU MỘT
THƯƠNG VỤCÁCH QUẢN LÝ
7. CHỈ CHẤP NHẬN NHỮNG RỦI RO THÔNG MINH
8. SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIA TĂNG TIỀN
9. ƯỚC GÌ CÓ AI ĐÓ NÓI VỚI TÔI NHỮNG VẤN ĐỀ NÀY
10. BẠN SẼ KHÔNG BAO GIỜ CÓ THỂ TỰ MÌNH TRỞ NÊN
GIÀU CÓ
11. SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIA TĂNG THỜI GIAN
12. CÁCH BÁN TÀI SẢN ĐỂ THU ĐƯỢC LỢI NHUẬN TỐI ĐA

Lời giới thiệu
Thị trường bất động sản tại Việt Nam chính thức được hình thành từ năm
1993, với sự ra đời của Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng, chuyển đổi,
cho thuê, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Năm 1996, lần đầu tiên khái
niệm “Thị trường bất động sản” được chính thức đề cập trong văn kiện Đại
hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Sau đó, sự ra đời của Luật đất đai 2003, Dự
thảo Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và hàng loạt những văn bản
dưới luật hướng dẫn thi hành đã khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị
trường bất động sản Việt Nam.
Hiện nay, lĩnh vực đầu tư bất động sản đang thu hút được sự quan tâm của
công chúng, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ. Ngay cả Donald Trump – ông
trùm bất động sản cũng bắt đầu sự nghiệp thành công và giàu có của mình
bằng việc đầu tư bất động sản nhỏ. Ngoài việc tìm kiếm thông tin về các dự
án, các nhà đầu tư và người mua nhà cần biết về kỹ năng đàm phán và cách
thức định giá bất động sản… Tuy nhiên, trên thị trường Việt Nam hiện nay,
hầu như chưa có các sách nào dạy các kỹ năng này nhưng đây là các thông
tin rất cần thiết và được các nhà đầu tư nhỏ tìm kiếm, học hỏi.
Vì vậy, Công ty cổ phần địa ốc MB (MBLand) và Alpha Books đã hợp tác
lựa chọn mua bản quyền, dịch và xuất bản cuốn sách Đầu tư bất động sản:
cách thức khởi nghiệp và thu lợi nhuận lớn (Trump Commercial Real Estate
101: How Small Investors Can Get Started and Make It Big) của tác giả
David Lindahl, Trump University, với lời giới thiệu của Donald J. Trump,
Chủ tịch Trường đại học Trump. Được xuất bản tại Mỹ tháng 11/2008 và lấy
kinh nghiệm từ những thành công trong đầu tư bất động sản của chính
Donald Trump cùng các lãnh đạo cấp cao của tập đoàn Trump, cuốn sách
Đầu tư bất động sản: cách thức khởi nghiệp và thu lợi nhuận lớn chứa đựng
các kỹ năng và phương pháp cần thiết để một nhà đầu tư nhỏ thành công và
thu lợi nhuận lớn trong thị trường bất động sản.

Tác giả cuốn sách – David Lindahl là nhà đầu tư bất động sản tài năng, giám
đốc điều hành Tập đoàn Đầu tư Lindahl và Bostonian – công ty đầu tư bất
động sản xuyên quốc gia, và cũng là người thành lập công ty RE Mentor –
nơi hướng dẫn các nhà đầu tư thu lợi nhuận từ tất cả các hình thức đầu tư bất
động sản, đồng thời là diễn giả nổi tiếng tầm cỡ thế giới. Qua cuốn sách, bạn
sẽ học được những phương pháp hữu hiệu nhất để đọc và hiểu thị trường đầu
tư; thu hút các hợp đồng và nguồn vốn tài trợ; hạn chế rủi ro và thu lợi nhuận
lớn... Ngoài ra, bạn sẽ thật sự cảm thấy thu hút bởi những ví dụ từ những trải
nghiệm của Donald Trump cùng các lãnh đạo cấp cao của tập đoàn Trump.
Hy vọng rằng cuốn sách sẽ là cẩm nang hoàn hảo cho tất cả những ai muốn
thăng tiến trong sự nghiệp kinh doanh bất động sản bởi nó mang đến những
lời khuyên kinh doanh thực tế dựa trên những điều mà độc giả không thể tìm
thấy trong bất cứ trường kinh doanh nào – đó chính là kinh nghiệm.
Hà Nội, ngày 20 tháng 07 năm 2009
HỒ SỸ HẬU
Tổng Giám đốc MBLand


1. ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI: CƠ
HỘI KHÔNG CHỈ CHO TỶ PHÚ
Bạn có tư duy của người chiến thắng?
Người muốn trở thành tỷ phú sẽ nghĩ: “Một ngày nào đó, nếu giàu như
Donald Trump, tôi sẽ sở hữu hàng tá bất động sản trong thành phố.”
Người sẽ trở thành tỷ phú trong tương lai lại có suy nghĩ khác: “Con đường
để trở nên giàu như Donald Trump là bắt đầu bằng việc sở hữu một vài bất
động sản thương mại.”
Bất động sản thương mại không phải là cái đích của sự giàu có mà là cách
thức để đạt được nó.
BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI LÀ NGƯỜI KHỔNG LỒ VÔ HÌNH
Trong thời gian này, trên bất cứ báo nào bạn đều thấy các mẩu tin ‒ thường
là tiêu cực ‒ về thị trường bất động sản nhà ở. Nhưng cũng có một thị trường
bất động sản rất lớn khác, kém ồn ào hơn, nhưng lại độc lập với sự thăng
trầm của bất động sản nhà ở.
Đó là thị trường bất động sản thương mại. Vậy, bất động sản thương mại là
gì? Đó là:
• Các tòa nhà văn phòng (bao gồm tất cả, từ những tòa nhà chọc trời cho đến
những tòa nhà nhỏ chỉ gồm một phòng khám nha khoa)
• Những khu căn hộ với ít nhất năm phòng
• Cửa hàng, cửa hiệu, có thể nằm ở những trung tâm mua sắm lớn hay các
trung tâm mua sắm nhỏ ở địa phương
• Khách sạn và nhà hàng

• Khu vực công nghiệp (nhà máy, kho bãi, v.v…)
Không nghi ngờ gì nữa, giá trị bất động sản thương mại của Mỹ có thể lên
tới hàng nghìn tỷ đô-la, trong khi chúng ta dành hầu hết thời gian làm việc,
đi mua sắm hay thậm chí tổ chức tiệc tùng và nghỉ ngơi trong các bất động
sản này.
“Cơ hội làm giàu nhờ bất động sản thương mại là vô cùng lớn vì một lý do
đơn giản là hầu hết mọi người đều cho rằng mình không bao giờ có thể sở
hữu được loại bất động sản này.”
Nếu các nhà đầu tư nhận ra rằng mình có thể làm giàu từ bất động sản
thương mại, họ sẽ chiếm ngay thị trường này mà không đến lượt chúng ta.
Vậy hãy nhận thấy rằng mình may mắn bởi thị trường bất động sản thương
mại vẫn còn là nơi bí hiểm và thiếu thông tin đối với hàng triệu nhà đầu tư.
Những nhà đầu tư này tự cho rằng không nên đầu tư kinh doanh bất động sản
thương mại vì họ hình dung đến những rào cản lớn trong lúc đầu tư. Dưới
đây là ba trong số nhiều rào cản tâm lý ngăn nhà đầu tư tham gia thị trường:
• “Tòa nhà càng to thì tôi càng phải có nhiều tiền để thanh toán ban đầu”
• “Tôi không có khả năng sở hữu một trung tâm mua sắm; tôi không biết gì
về kinh doanh bán lẻ”
• “Những hợp đồng tốt phải kéo dài và không đến lượt tôi: tôi thường chỉ có
những hợp đồng xấu.”
Tôi tin rằng bạn cũng sẽ vấp phải một vài rào cản tâm lý như thế. Đó là điều
bình thường: Trong cuốn sách này, chúng ta sẽ lần lượt giải quyết từng rào
cản. Khi đọc xong cuốn sách, bạn sẽ có một kế hoạch rõ ràng từ xuất phát
điểm hiện tại để có thể sở hữu một bất động sản thương mại đầu tiên.

Ở đây, tôi xin khẳng định rằng bạn sẽ tự thích ứng. Bạn sẽ không bị đóng
băng trên lối mòn của mình không sẵn lòng đầu tư bất động sản thương
mại. Việc mua và đọc cuốn sách này chính là một bước đi quan trọng. Mặc
dù khó khăn nhưng tự bạn đã vượt lên 80% những người đang mơ ước trở
thành tỷ phú.
Có những trường lực từ thú vị được biết tới bao bọc quanh bất động sản
thương mại ngăn trở hầu hết các nhà đầu tư tham gia. Hãy nhìn vào một vài
lợi ích tuyệt vời mà bạn sẽ thu được khi trở thành thành viên của câu lạc bộ
không chính thức nhưng cực kỳ thành công này.
SÁU LÝ DO ĐỂ ĐẦU TƯ VÀO BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI
Không phải về sự giàu có hay sự kém giàu có – Đó là về “tài sản”
Tôi chỉ có chưa đầy 800 đô-la khi bắt đầu kinh doanh bất động sản. Nhưng
hiện nay, tôi đã có danh mục các bất động sản thương mại. Tuy danh mục
của tôi không lớn như của Donald Trump, nhưng nó đang sắp đạt tới mức
đó.
Có thể bạn cũng đang ở trong tình cảnh giống như tôi lúc đầu: không tiền,
không hiểu biết về bất động sản, không có các mối quan hệ, chỉ có một công
việc ổn định.
Vậy bước ngoặt lớn của tôi là gì? Tôi đã sớm nhận ra hai nguyên tắc khiến
cuộc đời mình thay đổi:
Nguyên tắc 1: Thương vụ càng lớn, người khác càng ít tập trung vào tôi mà
tập trung vào việc làm thế nào có được thương vụ đó. Kể cả tôi nắm chắc
phần thắng trong tay, họ vẫn chỉ cho rằng tôi là một nhà đầu tư ít kinh
nghiệm. Họ chỉ muốn có thương vụ đó.
Nguyên tắc 2: Thị trường bất động sản là một thị trường kém hiệu quả. Điều

này có nghĩa là các thương vụ xấu, tốt và tuyệt vời được sinh ra mọi lúc, và
chúng có thế xuất hiện ở những nơi không ngờ tới.
Nếu muốn mua cổ phiếu của Starbucks, dù ở Peoria hay Parkistan, bạn vẫn
sẽ phải mua cùng một mức giá. Nhưng trong kinh doanh bất động sản, điều
đó không xảy ra. Hàng ngày có hàng trăm sự thay đổi trong kinh doanh xảy
ra tại thành phố của bạn: các công ty sáp nhập, mở rộng và chuyển địa điểm.
Các hợp đồng được ký kết, các chiến dịch marketing được khởi động và sản
phẩm được giới thiệu ra thị trường. Các công ty đổi chủ vì người chủ cũ chết
hoặc nghỉ hưu. Những sự kiện này thường dẫn đến bất động sản bị đem ra
bán. Có rất nhiều cách để bán tài sản. Tài sản có thể được bán thông qua một
công ty môi giới, hoặc bán trực tiếp thông qua quảng cáo trên báo. Người
chủ sở hữu cũng có thể đề nghị bán tài sản của mình cho một người nào đó
mà anh ta gặp gỡ trong bữa tiệc và họ có thể bắt đầu thương thảo ngay lập
tức.
Cũng có thể người chủ sở hữu không có mặt tại khu vực đó, họ đang ở nước
ngoài và không biết bất cứ người mua hoặc người môi giới nào ở địa
phương. Không giống cổ phiếu của Starbucks, thị trường bất động sản hỗn
độn luôn tạo ra những cơ hội tuyệt vời, hôm qua ẩn giấu, nhưng hôm nay có
thể hiện ra rất rõ ràng.
Sẽ có hai điều xảy ra sau khi bạn đọc và làm theo hệ thống hướng dẫn của tôi
để thu hút thương vụ: Bạn sẽ nhận thấy rất nhiều thương vụ không đáng tiền;
và cũng thường xuyên gặp một viên ngọc đáng giá.
Đó là lý do tại sao bạn có thể bắt đầu ngay từ bây giờ, từ vị trí hiện tại, và trở
nên giàu có từ kinh doanh bất động sản thương mại. Hệ thống marketing của
bạn cuối cùng có thể sẽ tìm ra một viên ngọc quý giá, và không ai quan tâm
đó là hợp đồng đầu tiên của bạn.
Bất động sản thương mại sẽ mở ra một phân khúc lớn trong thị trường nơi

bạn sống mà trước đó bạn đã lảng tránh?
Tự giới hạn bản thân chỉ đầu tư vào các căn nhà cho một gia đình cũng giống
như bạn đang nhìn thành phố của bạn qua một chiếc ống hút. Thành phố
rộng lớn, còn tầm nhìn của bạn thật hẹp.
Khi thật sự hiểu rõ về đầu tư bất động sản thương mại, bạn sẽ thoát khỏi cái
ống hút đó. Bạn có thể nhận thấy rất nhiều cơ hội và sẽ trở thành kiến trúc sư
giao dịch kinh doanh.
Bạn nhận thấy một mảnh đất gần đường cao tốc có thể xây dựng một tòa nhà
văn phòng nhỏ hay một dãy cửa hàng mua sắm. Ngay lập tức, bạn quyết định
mua và chuyển cho một nhà xây dựng và kiếm nhiều lời.
Hàng ngày, khi đi làm, bạn đi ngang qua một trung tâm mua sắm (một chuỗi
các cửa hàng xếp gần nhau thành dãy) và nhận thấy rằng, chỉ cần một chút
cải tiến đơn giản, nơi này có thể trở thành khu vực kinh doanh tốt hơn.
Bạn nhìn thấy tấm biển “Bán nhà” trên một tòa nhà văn phòng nhỏ, rồi liên
hệ với chủ sở hữu. Bạn nhận ra rằng việc mua và giữ tài sản này có thể giúp
bạn có được dòng tiền ổn định trong dài hạn cũng như tăng giá vốn.
Hãy để những đối thủ của bạn bận bịu đua tranh trên thị trường nhà ở. Bất
động sản thương mại sẽ mở ra chân trời mới cho bạn.
Ở đây, tôi không cố thuyết phục rằng bạn phải là một chuyên gia trong tất cả
các loại bất động sản. Tôi chỉ mong bạn hãy mở rộng tầm mắt hướng vào
những cơ hội ‒ chỉ ngay ở sân sau nhà bạn thôi – mà bạn chưa từng nghĩ
đến.
Bạn phải bắt đầu, tốt nhất là bạn hãy chọn một loại tài sản, và hiểu thật rõ
nó. Nhưng hãy đừng dừng lại ở đó. Bạn càng đầu tư vào nhiều loại tài sản,
khả năng tìm ra cơ hội làm ăn lớn càng lớn.

Hãy khởi động từ bất kỳ nơi nào bạn muốn – nhưng phải chắc chắn là bạn
thật sự bắt tay vào làm. Nếu bạn thật sự muốn trở thành một kiến trúc sư
giao dịch kinh doanh, nhưng lại không muốn tê liệt trong phân tích, bạn sẽ
khó đưa ra bất kỳ đề nghị hay đi đến một hợp đồng nào.
Ở phần sau, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu làm thế nào để có thể giảm bớt gánh
nặng cho bản thân và xây dựng được đội ngũ chuyên gia giúp bạn những
việc nặng nề với chi phí thấp.
Giảm cạnh tranh: Họ sợ bởi họ không biết những bí mật mà bạn sẽ khám phá
từ cuốn sách này
Trong những chuyến đi điều tra và nói chuyện tại Mỹ, tôi đã được gặp gỡ rất
nhiều người. Một trong những lý do khiến đa số mọi người không mạnh dạn
đầu tư vào thị trường bất động sản đó là: “Tôi cũng thích lắm, Dave ạ, nhưng
anh không biết thị trường bất động sản chỗ tôi cạnh tranh khốc liệt đến mức
nào.”
Tôi xin đưa ra hai câu trả lời: Thứ nhất, nếu bạn có hệ thống marketing tốt,
bạn sẽ thành công cho dù sự cạnh tranh khốc liệt đến mức nào. Thứ hai, đó
là lý do bạn nên mở rộng hơn từ thị trường nhà ở một hộ sang bất động sản
thương mại vì ở đây không có nhiều nhà đầu tư.
Hãy lưu ý rằng tôi dùng từ mở rộng hơn, mà không phải là thay vì. Bởi tôi sẽ
vẫn đầu tư vào thị trường nhà ở nếu tôi thấy có cơ hội tốt. Cũng giống như
việc nhìn thấy tiền trên đường vậy, chỉ có điều đây là các khoản tiền trị giá
10 hay 20 nghìn đô-la!
Khi đã biết cách đầu tư, bạn không nên dừng việc đầu tư vào một loại tài sản
nào đó. Bạn nên tập trung vào một loại tài sản, nhưng cũng đừng nên sao
lãng những cơ hội khác có thể đến.
Ở phần sau của cuốn sách, chúng ta sẽ cùng khám phá từng bí mật xung

quanh bất động sản thương mại, và cách thức để bạn có thể tự tin đi tiếp
trong khi người khác lại sợ và lùi bước.
Dòng tiền
Tiền mặt là vua. Nó sẽ giúp bạn tự do.
Ngay từ khi bắt đầu sự nghiệp, tôi nghĩ mình đã hiểu điều này. Từ một anh
làm vườn nghèo và rách rưới, tôi đã trở thành triệu phú chỉ trong vòng bốn
năm. Và chỉ có một vấn đề nhỏ:
Tôi không thể thanh toán các hóa đơn của mình.
Tại sao lại như vậy? Vì tài sản của tôi chỉ là trên giấy tờ. Tôi giàu có, nhưng
nó chỉ thật sự có được khi bán tài sản hoặc tái đầu tư. Tôi không nhận được
tiền hàng tháng.
Đó cũng là lúc tôi bắt đầu bài học tiếp theo của mình. Tôi nhận ra rằng chất
bôi trơn trong kinh doanh chính là dòng tiền ổn định. Dù cỗ máy bất động
sản của tôi mạnh đến mức nào; nếu không có dòng tiền, hộp số của nó sẽ
dừng lại.
Bất động sản thương mại tạo ra những lượng lớn chất bôi trơn kinh doanh –
dòng tiền. Chắc chắn rằng, bạn hoàn toàn có thể làm giàu bằng cách đầu tư
vào thị trường nhà ở một hộ. Nhưng tốt nhất, bạn nên đầu tư kinh doanh
chuỗi các nhà theo tuần tự để có thể có được dòng tiền vào từng tháng theo ý
muốn.
Thậm chí chỉ với duy nhất một bất động sản thương mại nào đó, bạn vẫn có
thể hy vọng hàng tháng nhận được những tấm séc đều đặn trong hộp thư của
mình.
Đầu tiên, giá trị các tấm séc này có thể chưa lớn, vì ưu tiên số một của bạn là

đảm bảo trả được các dòng tiền trả cho tài sản. Bạn phải chi trả các chi phí
vận hành hàng tháng, và chi phí vốn (cho sửa chữa lớn) sẽ phát sinh.
Nếu bạn sử dụng một hệ thống mua đã được kiểm tra và chứng minh, bạn sẽ
có được một lượng tiền không những đủ để trang trải cho nhu cầu tài sản của
bạn, mà thậm chí bạn còn có thể bỏ túi lượng tiền dư còn lại.
Mục tiêu đầu tiên của bạn là kiếm được số tiền ngang với số tiền mà bạn có
thể kiếm được bằng công việc toàn thời gian của mình. Khi đó, bạn sẽ từ bỏ
công việc đang có và tập trung hoàn toàn vào đầu tư.
Sau khi đã hoàn thành mục tiêu này, chắc chắn bạn sẽ đặt ra thêm nhiều mục
tiêu khác: Có thể bạn sẽ dùng số tiền thừa để mua thêm tài sản hoặc giúp đỡ
người thân đang gặp khó khăn, trả tiền học đại học cho con, đi nghỉ dài ngày
hoặc tất cả những điều trên.
Dòng tiền đều sẽ giúp bạn cảm thấy tự do. Nó sẽ đem đến cho bạn sự tự tin
và khả năng làm được những điều mà bạn chưa từng làm trong cuộc đời.
Bạn có thể nghĩ những điều to lớn nhưng chỉ bắt đầu từ điều rất nhỏ
Bạn đã từng nghe Donald Trump nói về điều này hay chưa: “Nếu bạn muốn
suy nghĩ làm một điều gì đó, hãy suy nghĩ một cách to tát.”
Có hai đặc điểm vô cùng quan trọng của thị trường bất động sản thương mại:
Thị trường này cho phép bạn có được nhiều tiền như bạn mong muốn, đồng
thời cũng cho phép bạn bắt đầu từ quy mô nhỏ.
Ước mơ mà không hành động vẫn chỉ là ước mơ. Bất động sản thương mại
chính là con đường đưa những giấc mơ trở thành hiện thực từ những bước đi
khiêm tốn ban đầu của bạn.
Một lần, tôi ngồi trong một nhà hàng tại Boston cùng một người bạn tên là

James Romeo. Vào thời điểm đó, tôi mới chỉ sở hữu một vài tòa nhà đa hộ
nhỏ. Anh ta biết rằng tôi đã dành rất nhiều thời gian vào đầu tư và tôi đã tích
luỹ được một danh mục tốt.
James muốn tôi đến tham gia một sự kiện xã hội do anh tổ chức. Tôi nói với
anh rằng tôi còn phải xem xét một vài bất động sản mới. Anh ta thở dài và
nói: “Dave à, khi nào mới là đủ?” Tôi nhìn ra ngoài cửa sổ và trả lời “Khi
mình mua được tòa nhà kia”. Đó chính là tòa cao ốc Prudential Tower.
Anh ta trợn tròn mắt bởi anh biết thứ lớn nhất tôi sở hữu lúc đó chỉ là một
tòa nhà sáu đơn nguyên. Nhưng thật sự tôi đã có suy nghĩ như vậy. Sau này,
tôi đã gửi James một tờ tạp chí trong đó có nhắc đến câu chuyện của tôi và
mô tả danh mục bất động sản của tôi, dù trong đó không có tòa nhà
Prudential Tower, nhưng đã lớn gấp 20 lần danh mục khi tôi gặp anh hôm
đó.
Có thể bắt đầu với quy mô nhỏ, nhưng điều quan trọng nhất tôi muốn nhắc
lại là bạn phải bắt đầu. Một khi bạn tìm ra cách làm và nhận thấy cơ hội tốt
cho bản thân, bạn sẽ sớm suy nghĩ trên một quy mô lớn hơn. Bạn sẽ nhận ra
rằng lợi thế kinh tế nhờ quy mô đã đúng với các bất động sản lớn và việc sở
hữu bất động sản lớn là điều đơn giản, vì bất động sản lớn hỗ trợ những
nhóm quản lý lớn hơn.
Bạn sẽ gặp ít rủi ro trong thị trường bất động sản thương mại nếu làm theo
những hệ thống hợp lý
Tôi hiểu rõ tại sao một tài sản lớn hơn một căn nhà lại có độ rủi ro thấp hơn
một căn nhà? Điều này nghe có vẻ kỳ quặc, nhưng nó là sự thật.
Giả sử bạn đang cho thuê một căn hộ đơn nguyên. Nếu không có ai thuê nhà,
chắc chắn 100% bạn không có thu nhập từ nó và bạn sẽ sẽ phải tự trả số tiền
cầm cố sắp tới bằng tiền túi.

Với một bất động sản thương mại, bạn sẽ có rất nhiều người thuê. Nếu một
người không thuê nữa, những người khác sẽ đến thuê. Dòng tiền thu được sẽ
có thể đảm bảo cho hầu hết, nếu không phải tất cả, tiền cầm cố bạn phải trả.
Mỗi người thuê cũng như một chiếc cột trụ chống đỡ cho sự đầu tư của bạn.
Nếu bạn hỏi tôi, tôi sẽ nói thay vì có một chiếc cột, hãy tạo ra nhiều chiếc cột
như vậy.
CÁCH KIẾM TIỀN TỪ ĐẦU TƯ THƯƠNG MẠI
Trong một số cuộc đầu tư, bạn cố gắng mua rẻ bán đắt. Bất động sản thương
mại đem đến cho bạn vô vàn cơ hội để có lợi nhuận. Hãy thử xem xét một số
ví dụ:
Tích luỹ tài sản chủ sở hữu
Đây mới thật sự là tiền. Có thể tích luỹ tài sản theo hai cách.
Cách thứ nhất là thông qua việc trả dần tiền gốc cầm cố. Bạn đã có người
thuê nhà trả cho mình, dù có thể chỉ là tòa nhà nhiều hộ, văn phòng, không
gian bán hàng.
Hàng tháng, những người này sẽ đóng cho bạn một phần thu nhập của họ.
Bạn sử dụng một phần số tiền đó để trả tiền cầm cố của mình. Theo một cách
nào đó, người thuê nhà đi làm hàng ngày là để trả tiền mua tòa nhà cho chính
bạn.
Tôi vẫn nhớ lần đầu tiên tôi được biết đến khái niệm này. Tôi đã xem một bộ
phim tài liệu về cuộc đời của Harry Helmsley . Khi được hỏi tại sao lại đầu
tư vào bất động sản thương mại, Harry đã trả lời: “Tôi luôn tâm đắc với ý
kiến rằng một nhóm người góp tiền với nhau để trả tiền mua thế chấp cho
chính tòa nhà của tôi. Tôi cũng rất thích một ý kiến nữa rằng chính họ cũng
là người đưa đến cho tôi một khoản tiền thêm vào cuối tháng để tôi có thể tái
đầu tư, tiết kiệm, hoặc đơn giản là vui vẻ với số tiền đó.”

Vậy là đủ để khiến tôi phấn khích!
Cách thứ hai để tích luỹ tài sản chủ sở hữu đó là thông qua sự tăng giá tài
sản. Qua thời gian, giá trị bất động sản ở hầu hết các vùng đều tăng lên đáng
kể. Vâng, chính sự tăng giá có liên quan đến tính chu kỳ, nhưng trong dài
hạn, đường biểu diễn trên biểu đồ đều có xu hướng đi lên. Một số thị trường
có tốc độ tăng giá cao hơn. Thị trường phía Đông, phía Tây có xu hướng
tăng giá nhanh hơn và cao hơn hẳn thị trường Trung Tây.
Luồng tiền có thể là chất bôi trơn không thể thiếu cho cỗ máy bất động sản
của bạn, nhưng sự tăng giá chính là động cơ khổng lồ của cỗ máy. Luồng
tiền cho phép bạn duy trì bất động sản, bỏ việc và bắt đầu hưởng thụ những
điều tốt đẹp hơn. Sự tăng giá đến chậm hơn, nhưng lại có thể thêm nhiều số
0 vào phía sau con số trong tài khoản của bạn.
Thị trường mới nổi
Tôi tập trung vào thị trường bất động sản, nhưng việc nghiên cứu các thị
trường mới nổi lại là niềm vui thích của tôi. Trong bất cứ thời điểm nào – dù
nền kinh tế đang diễn ra như thế nào ‒ cũng có nhiều thị trường xung quanh
nước Mỹ đang trên đà tăng trưởng bùng nổ.
Chúng sẽ tăng giá cao và nhanh hơn nhiều so với các thị trường tại Mỹ, và
chính chúng sẽ mang đến cho nhà đầu tư một số tiền lớn trong khoảng thời
gian ngắn. Cuốn sách Các thị trường bất động sản mới nổi của tôi đề cập rất
nhiều đến cách thức để tìm ra và kiếm lời từ những thị trường này.
Khái niệm cốt lõi để hiểu vấn đề này là tất cả các thị trường bất động sản đều
mang tính địa phương. Đừng quan tâm đến những gì đang được nói đến trên
các phương tiện thông tin đại chúng. Nếu một nhà máy trong thị trấn mới
đóng cửa, thì ở một nơi khác lại có một nhà máy sản xuất dầu mở chi nhánh
mới. Một nhà sản xuất ôtô tại Michigan tuyên bố sa thải công nhân, nhưng

một nhà sản xuất ôtô nước ngoài khác lại tuyên bố kế hoạch xây dựng nhà
máy tại Kentucky
Có hai mẹo để kiếm tiền từ thị trường mới nổi: Thứ nhất, bạn phải cơ bản
định vị được thị trường này trước khi nhiều nhà đầu tư khác biết về chúng.
Thứ hai, bạn phải sẵn sàng đầu tư kể cả khi người khác nghĩ rằng bạn điên
rồ.
Đó chính là lý do khiến bạn có thể mua rẻ, hoặc đầu tư khi người khác không
nhận thấy giá trị của việc đầu tư đó. Chính điều này lại giúp bạn bán đắt –
nói cách khác, khi nhiều người khác nghĩ rằng bạn điên rồ vì đã bán quá
sớm.
Hãy làm quen với cảm giác mọi người cho rằng bạn điên rồ. Điều đó không
khó, vì bạn sẽ nhanh chóng giàu có hơn họ!
Vào bất kỳ thời điểm nào, nước Mỹ cũng đều có các thị trường mới nổi. Các
loại bất động sản thương mại khác nhau sẽ có những con đường khác nhau
trong vòng quay thị trường. Đơn giản là vì, thị